Недвижимость за рубежом – это хорошее размещение капитала и, по сегодняшним меркам, стиль жизни. Иметь свой дом или квартиру в престижном или удобном месте в одном из государств мира стало нормой для многих представителей бизнеса и политической элиты. Но такая покупка требует взвешенного подхода. Стабильность экономической, политической и социальной системы выбранного государства, его места в современном мировом сообществе, толерантность населения страны и законодательная благосклонность к иностраннцам и их капиталам – это лишь небольшой перечень факторов, которое следует учитывать при выборе места размещения своих средств.
Чехия – это одно из государств центральной Европы, на которое в последние года все чаще обращают внимание инвесторы. Устойчивое социально-экономическое развитие, внутригосударственная стабильность, этническая привлекательность этой славянской страны являются ее очевидными преимуществами для иностранных граждан. Особенности быта населения страны, отношения людей между собой и с представителями государтственных органов, возникшие в связи с сорокалетним социалистическим периодом, внесли в чешское общество массу элементов жизни, которые для российских граждан являются повседневной нормой. Это делает Чехию для российских инвесторов еще более привлекательной и наиболее приемлемой европейской страной по сравнению с другими западноевропейскими государствами.
Вступление Чехия в Евросоюз и в Шенгенское соглашение значительно усилило ее геополитическое положение. Тысячи международных компаний и банков разместили свои отделения, представительства и дочерние предприятия в Чехии, а некоторые из них перевели в Прагу головные офисы и штаб-квартиры. В не меньшей степени этому способствовало и снятие пограничного и таможенного контроля на границах, что стало предващать Чехию в наземный и воздушный центр Европы. За последние 8 лет пассажиропоток через пражский аэропорт Ружине вырос более чем в 10 раз. Подобный рост прогнозируется и на длижайшее десятилетие. Согласно этим прогнозам быстро растущий по своим размерам аэропорт Ружине может в скором будущем потеснить Франкфурт-на-Майне и стать центральным пересадочным аэропортом Европы.
Аналогичное место занимает Прага в наземно-территориальном отношение. До Дрездена, Братиславы или Вены можно на поезде или автомобиле доехать за пару часов, до Берлина, Лейпцига или Мюнхена – за три-четыре часа, до Франции, Венгрии или Италии – за пять часов. Если житель Праги пожелает искупаться в ласковых водах Адриатики, то ему для исполнения желания понадобится около 6 часов езды на автомобиле или поезде. Примерно за это же время он доберется до Гамбурга и Варшавы или Бельгии, Швейцарии и Хорватии. Этому будет способствовать и качество европейских дорог. Следует заметить, что Хорватия и Черногория – это любимые места отдаха чехов, каждый шестой из них хотя бы раз провел летний отпуск там.
Иметь виллу на одном из островов Карибского бассейна – прекрасно. Но как часто сможет владелец этого несомненного блага им насладиться? Кроме того для многих потенциальных покупателей недвижимости за рубежом такая покупка может быть и не по карману. Популярные объекты недвижимости на побережьях Черногории, Италии и Испании дадут их владельцам возможность насладиться морскими и даже океаническими пляжами, но выйдя за пределы стен своих домов они попадают в социально чужой мир и останетесь там туристами и иностранцами даже через 20 лет. Совершенно иные чувства и ощущения у вас возникают сразу же после прибытия в Прагу, даже если вы туда прибыли как туристы.
Чувство комфортности, спокойствия и безопастности плюс отсутствие ярко выраженного чувства "вокруг вас все чужое" отмечают все приехавшие в эту страну. Если добавить к этому отсутствие бесконечной вериницы продавцов на улицах, буквально преследующих вас по пятам с просьбой купить у них что-нибудь, то вы понимаете, что в Чехии спокойствие жизни, отдых курорта и историческая архитектурная красота находятся рядом и не разделимы. Те, кто приезжает туда отдохнуть от суровых будней каждодневной действительности, попить карловарской минеральной водички или чешского пива, насладиться красотами чешского ландшафта, получают все это сполна. Если при этом у вас в Праге свое жилье и вы не связаны визовыми барьерами, то делать это можно регулярно. Из Москвы в Прагу на выходные через Калининград или Берлин можно слетать даже за $300.
Купить дом или квартиру в Чехии могут позволить себе купить многие. Данное приобретение – это не только выгодное вложение денег, но для многих - это задел на будущее. Все когда-то начинают думать о здоровье и завтрашнем дне. Все желают себе и своим родным счастья и благополучия. Все стараются дать своим детям достойное образование, воспитать в них чувство прекрасного. Чехия, по сумме этих параметров, стоит на одном из первых мест в Европе: относительно дешевая недвижимость, около 70 уникальных курортов, бесплатное медицинское обслуживание, тысячи заповедных мест, неповторимой красоты архитектурные сооружения и памятники, полностью бесплатное среднее и высшее государственное образование.
Среди самых «раскупаемых» городов Чехии Прага стоит на первом месте. По популярности среди туристов этот красивейший город стоит сегодня на одном уровне с Парижем, Венецией и Римом. Пражская недвижимость является также самой популярной в Чехии среди иностранных инвесторов. Примерно каждую пятую квартиру или дом в Праге покупает иностранец, при этом наибольший объем инвестиций в чешскую недвижимость поступает из Британии, Германии, Израиля и России.
Для пражской недвижимости характерно то, что она начинает распродаваться сразу же после появления в прессе объявления о новом строительном объекте. До начала строительных работ раскупается около 35% выставленных на продажу квартир и домов. В значительной степени этому способствует то, что в первый месяц распродаж обычно действуются скидки, достигающие 10% от указанной стоимости. К моменту завершения строительства остается не более 5% не проданных квартир и домов, при этом их цена несоизмеримо выше (до 20%), чем та, которая существовала в первый месяц распродаж, так как за период строительства многие строительные компании по три-четыре раза изменяют цены в сторону повышения. Другим важным фактором раскупаемости является срок строительства. У крупных строительных компаний этот срок выдерживаются с точностью до 1 месяцев и занимает от 13 до 15 месяцев.
За последние 5 лет очень сильно выросли объемы, формы и виды ипотечного кредитования. Основную роль в этом сыграли иностранные банка, занимающие доминирующее положение на чешском финансовом рынке. Из десятков видов ипотечных кредитов, предлагаемых чешским гражданам, большинство российских граждан могут воспользоваться буквально тремя видами кредитов, которые возможно получить далеко не в каждом банке. Причина кроется в особенностях начисления и получения зарплаты и иных доходов на российских предприятиях. В связи с мировым ипотечным кризосом процентная ставка по ипотечным кредитам поднялась в 2008 году по сравнению с предыдущим годом более чем на 1% и составляет в настоящее время около 5,5%, оставаясь при этом одной из самых низких ставок в Европе. В начале 2007 года кредит можно было получить по 3,4% годовых Наряду с постоянным ростом доходов и уровня жизни чешских граждан, динамично развивающейся промышленной базой страны, а также миллиардными вливаниями капитала в чешскую экономику со стороны западных инвесторов, ипотека явилась одним из главных факторов роста цен на недвижимость в Праге. По оценкам специалистов рост цен на недвижимость за последние 12 месяцев составил 7.5%, при чем цены на элитное жилье увеличились за тот же период на 9%. Если рассматривать более долгий период, то среднегодовой прирост цен на недвижимость за последние 5 лет составил около 10,5%.
Строительный бум в чешской недвижимости пришелся на средину 90-ых годов. В то время по известным причинам в первую очередь спросом пользовалось стандартное жилье для населения со средними доходами. В настоящее время появилась явная тенденция роста спроса на жилье повышенного комфорта и класса люкс. Такая тенденция характерна для всех стран Восточной Европы. Цены на такую недвижимость растут в Праге не менее 15% в год. В настоящее время квартиры на вторичном рынке в исторической части города стоят от 100 тыс. крон за квадратный метр ( $ 7000). Аналогичные квартиры в отдаленных районах стоят в два и более раз дешевле. Сравнительно новую квартиру в пражском пригороде можно приобрести по цене $1000 за кв.м.
Квадратный метр нового жилья стоит от $2000 до $4000 за кв.м. Цена за квадратный метр жилья в одном и том же доме может отличаться в два и более раз в зависимости от этажа, направления окон, вида в окно, расстояния до метро, наличия земельного участка, балкона, лоджии, террасы. За квартирами, обычно, закреплены подземные гаражи. Для больших квартир выделется по два-три гаражных места.
Действующее чешское законодательство не позволяет иностранцу приобрести недвижимость непосредственно на себя. Поэтому для покупки квартиры или дома иностранец вынужден создавать в Чехии собственную фирму, на которую в последствии и приобретается недвижимость. Создание и сопровождение фирмы требует от ее владельца дополнительных материальных затрат. Это очевидный недостаток работы с чешской недвижимостью. Но созданная фирма дает возможность ее владельцам и их детям получить право на долгосрочное проживание на територии Чехии и на свободное перемещение по странам шенгенского соглашения. Данное обстоятельство в значительной степени нивелирует указанный выше недостаток. Право на долгосрочное проживание называется в разговорной речи ВНЖ – вид на жительство.
ВНЖ по содержанию является долгосрочной многоразовой визой, на срок действие которой влияет только срок действия загранпаспорта. Через год после получения ВНЖ, чешская полиция выдает разрешение на проживание в Чехии сразу на два года. Данное разрешение одновременно является многоразовой шенгенской визой со сроком действия два года. Последнее обстоятельство стало одной из наиболее важных причин возникновения огромных очередей в чешские консульства на получение ВНЖ.
Внутри Чехии под воздействием Европарламента наоборот значительно упростился порядок продления виз и порядок получения права на долгосрочное постоянное проживание (ПМЖ), которое уже не зависит от срока действия загранпаспортов и выдается сразу на 10 лет. Данный статус можно получить через 5 лет после получения ВНЖ и позволяет иностранцу продать фирму и перевести недвижимость лично на себя. Необходимо заметить, что дискуссии о продаже недвижимости непосредственно иностранцам (без создания фирмы) ведутся уже и сегодня. Но когда подобное решение обретет форму закона – неизвестно.
Большинство чешских агентств недвижимости, работающих с иностранцами, берут на себя все вопросы создания и сопровождения фирм, а также помогают подобрать, купить и сопровождать приобретенную недвижимость. Многие фирмы оказывают содействие в сборе документов на получении ипотечного кредита, некоторые фирмы эти заботы клиентов тоже берут на себя и доводят сделку до выделения ипотечных денег банком и перечесления ипотечных сумм строительным компаниям или продовцам недвижимости.
Комиссионное вознаграждение реелторских компаний не чешского происхождения (учредители иностранцы) варьируется от 3 до 6% и зависит от организационного уровня компании, объема предлагаемых услуг, наличия в компании профессиональных ипотечных брокеров, специалистов по решению всего комплекса юридических вопросов от создания фирмы до сопровождения сделок с недвижимостью, специалистов по финансово-экономическим вопросам сопровождения созданных фирм. Реелторские компании чешского происхождения (учредители – граждане Чехии) менее чем за 6% не работают.
Размер налога на недвижимость в Чехии сравнительно низкий и зависит в первую очередь от места расположения объкта и от его возраста. Для квартиры в центре Праги стоимостью $1,000,000 он составит менее $100 в год. За обычную двух- или трехкомнатрную квартиру в Праге владелец заплатит не более $10 в год, а коммунальные платежи в последнем случае не превысят $200 в месяц. Если владелец недвижимости решает, что его имущество нуждается в дополнительной охране, то установленная в квартире или доме охранная сигнализация обойдется ему дополнительно еще в сотню долларов в месяц. Другой способ защиты и использования недвижимости – это сдача ее в аренду. Сдавать можно как гражданам Чехии, так и иностранцам. Обычную новую двух- или трехкомнатную квартиру в Праге можно сдать за 15-17 тыс крон в месяц ($1200).
Итак, у потенциального инвестора в зарубежную недвижимость есть масса предложений со всех концов света. Его задача определиться с тем, что ему нужно в конечном итоге: заработать на операциях с недвижимостью, вложить в то, что будет гарантировать приятный отдых, купить ее там, где можно в любой момент начать жить, приобрести недвижимость с перспективой для детей и гарантией их будущего или для поддержания собственного здоровья. Каждый сам должен ответить для себя на этот вопрос. Но те, кто решит, что Чехия – это то, что надо, могут воспользоваться услугами нашей фирмы, оказывающей весь спектр услуг работы с инстранцами на чешском рынке
Статья подготовлена совместно с компанией Чешский Дом